재건축 아파트, 8월 상승폭 신축 앞질러

재건축 대상으로 꼽히는 서울의 준공 20년 초과 아파트가 8월 한 달간 신축 아파트보다 더 큰 폭으로 오른 것으로 나타났습니다. 한국부동산원이 9월 25일 발표한 연령별 아파트 매매가격지수에서 20년 초과 아파트 지수는 102.6으로, 5년 이하 신축 아파트 지수 101.9를 웃돌았습니다.

부동산 시장에서는 통상 준공 20년이 넘어 재건축을 추진하거나 앞두고 있는 아파트를 재건축 대상 아파트로 부릅니다. 이번 통계는 이런 노후 단지의 가격이 새 아파트보다 빠르게 오르고 있다는 사실을 보여줍니다.

이 통계는 한국부동산원이 매달 발표하는 전국주택가격동향조사의 연령별 항목으로, 9월 25일 공개된 뒤 SBS와 YTN, MBC, 이비엔(EBN), 프레시안 등 여러 매체가 일제히 보도하면서 재건축이라는 검색어로 관심이 옮겨간 것으로 보입니다. 전월인 7월과 비교하면 20년 초과 아파트는 1.21% 올라 5년 이하 신축 아파트의 0.88%보다 상승폭이 컸습니다.

구분	8월 지수	전월 대비 상승률
20년 초과 아파트	102.6	1.21%
5년 이하 신축 아파트	101.9	0.88%

동북권 정비사업, 노후 아파트 상승 견인

이비엔(EBN) 보도에 따르면 노원·도봉·강북·성북구가 속한 동북권에서는 최근 재건축 등 정비사업이 본격화하면서 노후 아파트에 대한 수요가 늘었습니다. 이 지역의 20년 초과 아파트 지수는 7월 101.7에서 8월 103.6으로 올라 1.78% 상승, 서울 전체 권역 중 가장 큰 폭으로 뛰었습니다.

마포 공인중개사, 신축과 구축 ‘키 맞추기’ 지목

은평·마포·서대문구가 속한 서북권에서도 20년 초과 아파트 지수가 103.3을 기록하며 전월 대비 1.71% 올랐습니다. 이비엔 취재에 응한 마포구의 한 공인중개사는 “한동안 신축 아파트값이 많이 오르면서 최근 20년 이상 구축 아파트 가격이 키 맞추기 양상을 보인 영향도 있는 것 같다”고 말했습니다.

8·3 세제개편안, 강남 재건축 급매물 늘려

이비엔(EBN) 보도에 따르면 강남·서초·송파·강동구가 속한 동남권에서는 흐름이 반대로 나타나 20년 초과 아파트 가격이 내려갔습니다. 정부가 8월 3일 발표한 세제개편안이 배경으로 꼽힙니다.

서울경제 보도를 보면 이 세제개편안은 공시가격 40억원을 초과하는 고가 주택의 보유세를 올리고, 장기보유특별공제를 2028년 20억원, 2029년 10억원 한도로 단계적으로 줄이는 내용을 담고 있습니다. 비거주 1주택자도 세 부담이 늘어나는 대상에 포함됩니다.

발표 직후인 8월 11일 기준으로 압구정 현대8차(전용 107㎡)는 한 달 전 57억원에서 48억~49억원으로, 신현대(전용 182㎡)는 105억원에서 85억원으로 호가가 내려갔고, 은마아파트(전용 76㎡)도 31억~32억원대로 낮아졌습니다. 세제개편안 발표 이후 일주일 동안 강남구와 서초구의 아파트 매물은 각각 350~380건가량 늘었습니다.

이비엔은 이런 흐름이 이어지며 현대아파트와 은마아파트 등에서 기존 시세보다 5억원에서 10억원 이상 낮춘 매물이 계속 나오고 있다고 9월 25일 전했습니다.

매달 발표되는 통계, 권역별 온도차 뚜렷

한국부동산원은 이 연령별 매매가격지수를 전국주택가격동향조사의 일부로 매달 발표하고 있습니다. 다만 이번 자료에는 권역별로 상승률이 엇갈린 원인까지 공식적으로 담겨 있지는 않으며, 정비사업 진행 상황이나 세제 변화가 미치는 영향은 개별 보도를 통해 추정되는 수준입니다. 서울 안에서도 권역별로 신축과 구축의 가격 흐름이 엇갈리고 있는 셈입니다.

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자주 묻는 질문

재건축 대상 아파트란 무엇을 말하나요?

통상 준공된 지 20년이 넘어 재건축을 추진하거나 앞두고 있는 아파트를 가리킵니다. 한국부동산원 통계에서도 20년 초과 아파트를 별도 구간으로 나눠 집계합니다.

8월 서울 아파트값은 신축과 구축 중 어디가 더 올랐나요?

한국부동산원이 9월 25일 발표한 자료에 따르면 20년 초과 아파트는 전월 대비 1.21% 올라, 0.88% 오른 5년 이하 신축 아파트보다 상승폭이 컸습니다.

어느 지역에서 노후 아파트 상승폭이 가장 컸나요?

노원·도봉·강북·성북구가 속한 동북권으로, 20년 초과 아파트 지수가 7월 101.7에서 8월 103.6으로 올라 1.78% 상승했습니다. 서울 전체 권역 중 가장 큰 폭입니다.

강남권은 왜 다른 흐름을 보였나요?

정부가 8월 3일 발표한 세제개편안으로 고가 주택의 보유세가 늘고 장기보유특별공제가 축소되면서, 강남·서초구를 중심으로 재건축 단지의 급매물이 늘고 가격이 내려간 것으로 보도됐습니다.

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